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关于妥善解决园区城镇居民住宅用地和不动产登记历史遗留问题的意见

来源:.      时间:2018-09-21 16:06

 

关于妥善解决园区城镇居民住宅用地和不动产登记历史遗留问题的意见

 

为妥善解决我园区不动产登记中存在的历史遗留问题,规范土地出让价款的征收工作,保护不动产权利人合法权益,维护社会和谐稳定,根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记条例》、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《城乡规划法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《市政府办关于妥善解决我市城区房屋不动产登记历史遗留问题的意见》、《县政府办关于妥善解决我县城镇居民个人建房住宅用地历史遗留问题的通知》等法律法规规定,经园区第25次主任办公会审议通过,现就土地房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见:

一、处理范围

本次处理的区域是建制镇1181亩,即以阳新县2016年12月土地利用现状图中200号图斑界线为界,面积1181亩,权属性质国有,地类名称建制镇,建制镇在韦源口居民委员会辖区内。本处理意见所称建制镇,是指镇人民政府所在地和作为经济、文化和生活服务中心的区域。居民建住宅须申请国有土地,应办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

(一)2018年9月1日以前,建制镇范围内无房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋。

(二)2017年9月1日以前建制镇范围内房屋所有权证、国有土地使用权证缺失的不动产统一登记。

(三)2018年9月1日以后,城镇居民个人建房申请使用国有建设用地,按此《意见》要求执行。

上述范围不含分层在售和已售的自建私宅。

二、处理原则

(一)坚持尊重历史,实事求是,民生优先的原则

充分考虑分散登记时期的时代背景和政策法规逐步完善过程,牢固树立以人民为中心的理念,对已依法登记的房屋不动产权利,不因不动产统一登记受影响,保护不动产权利人的切身利益。

(二)坚持合理合规,分类处置,确保实效的原则

对人民群众合理合法的诉求,简化办证程序和要件,针对不同情况,分类制定解决方案,确保工作取得实效。

三、处理方法

(一)建制镇内居民个人建住宅,以下情形可申请办理土地使用权出让手续:

1、非居委会经济组织成员;

2、镇区内街道两旁住宅用地;

3、房屋用途为商业或商住;

但韦源口居委会经济组织成员和移民建镇建房户可自愿选择是否办理。

(二)原房屋已登记土地未登记的

不动产统一登记前,对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记,购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的,商品房分为以下情形办理:     

1. 对土地权属来源合法,因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的,不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定,按程序办理不动产权证书或不动产登记证明,不再办理土地使用权首次登记。      

2.原房屋建设单位至今存在并能联系到,但在国有建设用地开发中,存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记。现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的,国土、规划、建设等相关部门应及时依法启动查处程序并提出明确查处意见后,不动产登记机构可为购房业主办理不动产登记。

3.房地产开发者(如宝盛花园、高雄花苑等小区)从未办理过用地手续或用地手续不全,后因破产、改制、失联等原因,无法履行补办用地手续义务的商品房,但房屋已办理房屋所有权证的,确定现房屋所有权人为土地使用权人,并视同批准了现房屋所有权人用地手续,由不动产登记机构组织权属调查,经公告无异议后,国土部门按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理土地使用权出让手续,待土地出让金按规定征收后,再办理不动产登记。

上述商品房项目中,被开发土地原产权单位或个人的国有土地使用证应及时上交不动产登记机构进行变更或注销。确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或当地公开发行的报刊上公告作废。补办土地出让手续时,对没有项目规划条件的,由规划部门据实对项目进行规划认定。

(三)土地已登记房屋未登记的     

不动产统一登记前,已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房,遵循“尊重历史、理清原因,简化程序、便民利民”的原则,分类办理不动产统一登记。

1.对土地已登记、购房人所购商品房已竣工,由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的,不能配合购房人办理房屋登记的,应当在不动产登记机构门户网站或当地公开发行的报刊上公告十五日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。

2.城镇居民申请办理房地一体不动产登记,无建设规划许可应补办建设规划许可。《城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》规定县级以上人民政府应当制定乡镇规划的区域。在确定区域内的乡镇建设应当符合规划要求。《不动产登记暂行条例实施细则》第41条规定宅基地使用权及房屋所有权不动产登记需要提供房屋符合规划或建设的相关资料。城镇居民建自住房,向所在地规划主管机构缴纳相关规费的后,经镇级人民政府审核后,园区规划主管部门应为其补办建设工程规划许可证,再办理不动产登记。

(四)行政机关、事业单位及国有企业(供销社、粮管所等单位),因单位破产、改制安置下岗员工或单位搬迁等原因处置的房屋已办理房屋所有权证的

1、原产权单位已办理土地登记,需办理宗地分宗和土地分户登记的,宗地权利人或宗地使用管理单位应积极配合做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作。按城镇住宅用地办理土地使用权出让手续,再办理不动产登记。

2、原产权单位未办理土地登记的,经权籍调查、界址清楚、权属无争议的,宗地使用管理单位应配合确定用地范围,其用地范围原则上按房屋建筑物投影面积确定,经公告无异议后,按城镇住宅用地办理土地使用权出让手续,再办理不动产登记。

四、土地出让价款征收

(一)城镇居民住宅用地。申请办理国有土地使用权出让、转让、交换、继承或赠与手续,按照实际出让年限土地市场价格(也称评估地价)的50%征收土地出让金,首次出让年限最低不得低于30年,最高年限不超过70年。

(二)土地登记房屋登记的商品房,现购房人申请办理国有土地使用权,按照购房者个人土地使用权面积(土地使用权面积由分摊面积和独立使用面积组成),按照实际出让年限土地市场价格(也称评估地价)的40%征收土地出让金,最高年限不超过70年。土地使用权出年限,以同一宗地的第一套房屋出让时间计算土地出让年期,确定让土地使用权截止日,此后其它各套房土地出让时,其土地出让年限相应缩短。

上述土地出让价款征收工作,由国土资源部门负责。土地出让金收入应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”。对限期不缴纳土地出让价款的单位,应通过行政、司法等途径及时进行追缴。

五、本《意见》由国土分局负责解释,自印发之日起施行。